Quelle typologie de biens retient Harmony ?

Dans notre article précédent, comment Harmony choisit ses propriétés, nous avons vu comment Harmony utilise la big data pour analyser les locations de vacances (Airbnb, Abritel, Vrbo), et pour évaluer les marchés avec des critères comme la demande, la croissance des revenus, la saisonnalité, et la réglementation. Harmony prend également en compte les rendements, la qualité de vie, les transports et la municipalité pour identifier des zones prometteuses en France. Mais qu'en est-il du bien en lui-même ? Type de bien, surface, nombre de pièces, terrain, équipement : découvrez quels type de biens Harmony sélectionne.

Identification des biens sur un marché

Une fois choisis les marchés, il faut se concentrer sur l'acquisition de biens immobiliers plaisants et performants. Ce sont des biens dont Harmony pense qu'ils plairont à sa base de membres, qui sont susceptibles de générer des flux de trésorerie stables à long terme et qui offrent des possibilités significatives de plus-value immobilière à long terme. Il faut que les biens soient situés dans des quartiers agréables, ayant un fort potentiel de croissance et disponibles auprès de vendeurs prêts à une baisse de prix en faveur de l'acheteur. Harmony a fait le choix de se concentrer sur des maisons (plutôt que des appartements) à forte capacité d'accueil correspondant à un cahier des charges strict.

Le choix de la maison

Acheter des parts d'une maison plutôt que d'un appartement (ou autre copropriété) pour des locations saisonnières présente plusieurs avantages :

Intimité et espace : Une maison individuelle offre généralement plus d'intimité et d'espace que des appartements ou des unités de copropriété, ce qui peut être un attrait majeur pour les voyageurs recherchant une expérience de vacances favorisant l'intimité.

Plus de flexibilité : il est important de rénover et aménager la maison pour répondre aux besoins et aux goûts des membres de Harmony et des voyageurs. Investir dans une maison permet d'offrir des équipements telles qu'une piscine privée, un jacuzzi, un espace barbecue, etc., qui peuvent attirer davantage de clients (voir plus bas).

Moins de règlements et de frais : Les copropriétés ont souvent des règles strictes et des frais de gestion qui peuvent réduire la rentabilité d'un investissement. Une maison est moins soumise à de telles restrictions.

Meilleur contrôle et gestion : Dans une maison individuelle, vous avez un contrôle plus direct sur la maintenance de la propriété. Il est possible d'effectuer des réparations et des améliorations selon votre propre calendrier, ce qui peut contribuer à maintenir ou améliorer la qualité de la location.

Potentiel d'appréciation : Les maisons individuelles ont souvent un potentiel d'appréciation plus élevé que les unités de copropriété, car elles sont généralement associées à des terrains. Cela peut être un avantage à long terme pour un investissement.

Ces facteurs s'amplifient à mesure que la maison a une forte capacité d'accueil et c'est pourquoi Harmony choisit des biens avec une taille minimum.

La qualité plutôt que la quantité

Harmony sélectionne des biens qui comportent au minimum 4 chambres et 2 salles de bains. En effet, une capacité d'accueil élevée en dehors des grandes agglomérations permet d'augmenter le potentiel de revenus. Les groupes de voyageurs plus importants, comme les familles ou les groupes d'amis, sont souvent à la recherche de logements spacieux pouvant accueillir tout le monde confortablement.

Meilleur taux d'occupation : Les maisons plus grandes ont souvent un taux d'occupation plus élevé, car elles attirent un large éventail de voyageurs. Cela peut contribuer à maximiser les revenus.

Tarifs plus élevés : En général, les propriétés plus grandes permettent de facturer des tarifs plus élevés par nuitée, ce qui peut augmenter la rentabilité d'un investissement par rapport au prix du mètre carré et également car les charges fixes et les frais d'entretien sont mieux dilués.

Concurrentiel : Dans certaines destinations touristiques, les maisons de grande taille sont plus compétitives sur le marché de la location saisonnière. Les voyageurs recherchent en effet des locations qui offrent plus d'espace et d'équipement pour profiter pleinement de leurs vacances.

Cahier des charges

Harmony évalue chaque possible achat avec un cahier des charges strict pour identifier les propriétés offrant les plus grandes opportunités en matière d'aménagement pour les membres et de rentabilité locative : date de construction, rénovations nécessaires, capacité d'accueil, dimensions des espaces communs, environnement et emplacement, système de chauffage et évaluation de l'efficacité énergétique, historique des prix comparés à la région, etc. C'est pourquoi nous prenons en compte dans nos projections l'amélioration du bien qu'il sera possible de faire avant de louer la maison.

Amélioration des biens

Avant même d'envisager la transaction, Harmony s'entoure d'architectes, de maîtres d'œuvre et de corps de métiers pour des choix de rénovation et d'aménagement agréables et performant sur le marché choisi. Harmony s'assure ainsi que la maison soit au goût du jour et améliorée pour surpasser les autres biens.

Rénovation

Pour tout projet, Harmony s'assure que le budget dédié aux travaux ne dépasse pas 20% du prix du bien. En effet, l'objectif est que la propriété arrive rapidement sur le marché de la location et que les travaux soient suffisamment minimes pour éviter tout écueil majeur.

Ceci étant dit, certaines rénovations et améliorations peuvent être utiles pour attirer des locataires, maximiser le rendement et offrir une expérience de séjour exceptionnelle. Voici quelques rénovations et améliorations courantes à considérer :

Petite rénovation : Remplacer ou rénover les revêtements de sol usés et mettre à jour la peinture constitue la majeur partie des travaux à effectuer pour une maison correspondant au cahier des charges. Une attention particulière est à donner aux revêtement des cuisines et salles de bains pour qu'ils soient en vogue, fonctionnels et durables.

Choix des équipements : Harmony s'appuie sur les statistiques d'AirDNA pour analyser les équipements qui performent le mieux sur chaque marché. Chaque propriété est dotés d'équipements recherchés qui sont faciles à mettre en place : wifi, télévision et streaming, espace pour télétravailler, stationnement gratuit, arrivée autonome (boite à clés et livret d'accueil), adapté aux bébés (chaise, lit, barrière), animaux de compagnie acceptés. L'équipe prend une décision en fonction du marché sur les équipements qui demandent un investissement financier ou un espace plus important : piscine, jacuzzi, barbecue, lave-linge, sèche-linge, climatisation.

Décoration : Harmony prévoit en outre un ameublement durable et une décoration haut-de-gamme, neutre et attrayante pour plaire à un large public. L'architecte d'intérieur privilégie un rapport qualité-prix avec un objectif de durabilité sur les pièces et meubles importants. Les touches de décorations finales peuvent être faites avec un budget plus réduit pour être changées au besoin.

Conclusion

Harmony s'engage à sélectionner les biens immobiliers les plus prometteurs pour ses investisseurs et membres. Cette sélection rigoureuse commence par l'identification des marchés porteurs, puis se concentre sur l'acquisition de maisons plutôt que d'appartements. Les propriétés choisies comportent un minimum de 4 chambres et 2 salles de bains, ce qui permet d'attirer un large éventail de voyageurs, d'optimiser le taux d'occupation, et de facturer des tarifs plus élevés.

L'évaluation des biens inclut de nombreux critères correspondant à un cahier des charges rigoureux. Les propriété sélectionnées ne doivent pas requérir un budget de rénovation dépassant 20% du prix du bien. Les travaux se concentrent sur des éléments tels que les revêtements de sol, la peinture, la cuisine et les salles de bains. Les équipements sont choisis en fonction des performances du marché pour répondre aux besoins des voyageurs et la décoration est soigneusement planifiée pour offrir une expérience haut de gamme, avec un mobilier durable et une décoration belle et neutre. Toutes ces étapes visent à maximiser les revenus, la satisfaction des membres, et la valeur à long terme des investissements réalisés avec Harmony.

N'hésitez pas à parcourir les possibilités proposées par Harmony et à prendre des décisions bien informées pour acheter des parts de bien immobilier. Nous avons hâte de vous compter parmi les membres Harmony qui profitent du bien, de son rendement et de sa plus-value.