Avis Fragments : ce que vous devez savoir avant d'investir

EN RÉSUMÉ

Chiffres clés - Fragments

Devriez-vous Investir avec Fragments ?

Fragments est une jeune entreprise dont on ne sait pas si les performances annoncées seront effectivement réalisées. Si sa plateforme agréable et accessible semble avenante, Fragments n'autorise pas les investissements via des personnes morales, n'a pas encore mis en place de système de revente des parts pour améliorer la liquidité, et les frais appliqués par la plateforme semblent manquer de transparence.

Avantages et inconvénients

Pourquoi avons-nous rédigé ce guide ?

Décider où investir son argent est une tâche complexe. Les actions, PEA, assurance-vie, ETF, les obligations, et même les cryptomonnaies ont leur place dans le portefeuille moderne, mais la classe d'actifs préférée des français a toujours été l'immobilier. Elle est pourtant mal comprise. Au cours des dernières années, plusieurs entreprises ont fait leur apparition en prétendant simplifier l'investissement dans l'immobilier, en supprimant les versements initiaux, en augmentant la liquidité et en fractionnant les propriétés. Dans un tel environnement, savoir en qui avoir confiance et ce à quoi vous vous engagez réellement lorsque vous investissez est plus difficile que jamais. ‍ Nous avons analysé Fragments en explorant les domaines clés que les investisseurs doivent connaître avant de s'engager complètement : la facilité d'investissement, le montant que vous pouvez gagner, et comment récupérer votre argent une fois que vous avez atteint les gains souhaités.

NB : Par soucis de transparence, nous précisons que nous sommes Harmony, l'une de ces nouvelles entreprises de l'immobilier. Harmony permet d'acheter des parts de biens destinés à la location courte durée. Nous pensons que toute concurrence est saine et que la croissance de ce marché permettra à chacun d'y avoir sa place. Dans ce contexte, fournir une analyse factuelle sur d'autres entreprises dans l'immobilier à travers le prisme de notre expertise sectorielle aide à la fois les consommateurs ou investisseurs et les entreprises qui leur fournissent un service. Ceci étant dit, nous n'avons aucune vocation à fournir de conseils ou de recommandations personnalisées en investissement.

LES FONDAMENTAUX

Qu'est-ce que Fragments et comment ça fonctionne ?

Fragments se positionne comme une plateforme permettant à des personnes privées d'investir dans des projets à hauts rendements dans l'immobilier de caractère en location courte durée, sans avoir à gérer les complications liées à l'achat réel de biens.

Fragments propose d'investir via des obligations. L'investisseur devient ainsi créancier de la société immobilière. Ces obligations sont garanties par des parts de société qui permettraient, en cas de non-rentabilité ou de défaut, de devenir propriétaire. La technologie blockchain assure la sécurité, la transparence et permettrait, selon la plateforme d'offrir "des expériences innovantes et disruptives."

Qui peut investir ?

Fragments est actuellement ouvert aux personne physique âgés de 18 ans ou plus et demande de vérifier son âge avec une pièce d’identité avant tout investissement.‍

Pour le moment, les personnes morales ne peuvent pas investir.

Comment trouvent-ils des propriétés ?

Fragments source les propriétés répertoriées sur leur plateforme. L'entreprise affirme sélectionner scrupuleusement les biens avec des experts en investissements.

Les biens ciblés sont des "propriétés de caractère" pouvant accueillir de nombreux voyageur et se situant proche de grandes agglomérations. Fragment possèderait une échelle de notation prenant en compte des critères comme le rendement, le prix relatif au marché, le dynamisme de la zone et son attractivité touristique.‍

Quelle est leur expérience ?

L'investissement immobilier fractionné est un phénomène relativement nouveau. Dans ce contexte, Fragments s'est lancé en octobre 2023. Fragments appartient à Prello, entreprise existant depuis août 2021, qui permet d'acheter, rénover ou mettre en location sa résidence secondaire seul ou à plusieurs. Cela rallonge quelque peut l'expérience en immobilier que l'on peut accorder à l'équipe de Fragments mais cela fait également se questionner sur les priorités de l'entreprise : souhaite-t-elle développer Prello et/ou Fragments ? Fragments serait-il simplement un projet secondaire de Prello ?‍

Sécurité & Fiabilité

En investissant avec Fragments, les utilisateurs signent un bulletin de souscription qui détaillent les éléments des obligations après avoir reçu les informations légales déposées auprès de l'AMF dans le cadre d'offre au public de titres financiers.

Les transactions sur Fragments sont gérées par un partenaire de paiement, Mangopay, agréé par l'ACPR qui en assure la sécurité et la confidentialité.

Fragments explique mettre en place un mécanisme pour protéger les obligations en donnant des parts de la société à hauteur de l'investissement en cas de défaut de paiement.

SIMPLICITÉ D'UTILISATION

À quel point est-il facile d'investir avec Fragments ?

Avant d'investir, il est essentiel de se demander dans quoi vous investissez réellement. Ce n'est pas toujours aussi évident que vous pourriez le penser.

Dans quoi pouvez-vous investir ?

Fragments permet aux utilisateurs d'investir dans des obligations donnant droit à une partie des revenus locatifs et de la plus-value potentielle à la revente des biens.

Biens et Emplacements

Pour le moment, il faut se fier à la stratégie d'investissement fournie par Fragments pour savoir où un utilisateur pourra investir. Celle-ci stipule que Fragments offrira des biens en milieu rural, situés à proximité des grandes villes, disponibles à la location courte durée, dans des demeures de charme offrant une capacité d'accueil importante.

La première maison dans l'Eure-et-loir semble correspondre à cette description bien que son standing et la quantité de travaux nécessaires n'en font pas un bien des plus faciles à rentabiliser. Il faudra voir comment l'offre évolue.

Investissements Minimaux

Les investissements minimaux de Fragments figurent parmi les plus bas dans l'espace de l'investissement immobilier fractionné. Les investisseurs peuvent acheter des parts de biens à partir de 50€.

En calculant un montant moyen sur le premier projet, on arrive à un investissement moyen de 330€.

‍Documentation et analyse

Chaque bien dispose de simulateurs faciles à utiliser pour quantifier les rendements potentiels. Fragments montre ses bases de calcul pour le business plan et le calendrier du projet. Il appartient à chacun de regarder les hypothèses présentées avec un regard critique. En effet, il peut être difficile pour les investisseurs de mener à bien leur propre analyse avec la documentation présentée.

Comment investir

La plateforme de Fragments est simple d'utilisation et bien présentée.

Pour investir, il faut s'inscrire, valider son profil, créditer un porte-monnaie virtuel pour souscrire aux obligations.

POTENTIEL DE RENDEMENT

Les Rendements de Fragments - Combien Pouvez-vous Gagner ?

Il y a vraiment une raison fondamentale pour investir dans l'immobilier : tirer parti de votre capital actuel pour en créer davantage. Lorsqu'il s'agit de choisir des plateformes d'investissement, le rendement attendu et la structure des frais sont les deux leviers essentiels qui déterminent la manière dont ils le font pour leurs clients.

Rendements Annuels de la Location

Fragment annonce un viser un rendement net de frais non garanti compris entre 6% et 8%. Le premier bien annonce un rendement net de frais estimé à 6,51%. Dans le budget présenté avec l'offre, c'est plus de deux fois moins que le rendement net, ce qui pose la question des charges. Le prix du projet est également de 34% plus que celui du prix d'achat de la maison, ce qui pose la question des commissions perçues par Fragments, sur lesquelles nous reviendrons.

Fréquence des Paiements de Loyers

Les revenus issu de l'obligation achetée sont versé sur le porte-monnaie électronique de l'investisseur de manière trimestrielle. Ceux-ci commencent à être versés lorsque la maison est louée.

Fragments ne précise pas la possibilité de réinvestir ces gain pour bénéficier des intérêts composés

Plus-value Immobilière Attendue

La plus-value est la différence de valeur d'une propriété entre ce qu'elle a été achetée et ce qu'elle a été vendue par un propriétaire particulier. Fragments cible des biens à fort taux de rendement, ce qui signifie qu'ils sont moins intéressés par la valeur d'appréciation que par les flux de trésorerie.

Fragment détaille dans sa première offre une revalorisation optimiste à 3%, ce qui est supérieur aux taux constatés en moyenne et ne précise pas comment sera suivi cet indicateur de plus-value ou s'il faudra attendre la fin de la période de détention (8 ans) pour savoir comment le bien a performé.

Les Frais et Comment Ils Gagnent de l'Argent

Fragments annonce deux manière de se rémunérer avec une commission à l’achat du bien et une commission prise sur les revenus des locations.

Lors de l'achat, Fragments facture une commission de 5% sur le coût total de la transaction (y compris le prix de la propriété, les frais de notaire, les travaux, les frais de recherche et les frais de gestion des travaux). Cette commission couvre leurs frais administratifs, comptables, juridiques et de traitement.

Fragments ne précise pas à qui reviennent en outre les "frais de chasse" correspondant aux prestations de recherche, négociation et vente du bien de 2% supplémentaire sur le coût total du projet. Ramenés ensemble sur le premier bien, ils totalisent 10,3% du prix d'achat.

Pendant la période de location, la commission augmente à 20% des revenus locatifs pour les frais de gestion.

La plateforme ne précise pas si la section de marché secondaire qu'elle compte mettre en place aura des commissions supportées par l'acheteur ou le vendeur. A cela s'ajoute la décote de 3% sur la valeur vénale du bien à laquelle vous pouvez espérer vendre vos obligations en cas de besoin de liquidité sur demande spécifique.

‍Rendement Attendu sur l'Investissement

Bien que nous n'ayons pas de boule de cristal pour nous dire comment les marchés immobiliers se comporteront à long terme, nous pouvons nous appuyer sur les hypothèses présentées par Fragments pour essayer de dégager le rendement potentiel.

Fragment souhaite un rendement net entre 6% et 8% avec un premier projet annonçant un rendement net de 6,51%. Ce rendement, à mettre en face de l'inflation, peut être considéré comme bon au regard des performances globales du marché mais pose la question de la rentabilité du bien et des commissions qui viennent le grever. Il sera à surveiller pour voir si les hypothèses avancées par Fragments se révèlent justes.

Et si vous Investissiez Ailleurs ?

Si vous investissez 1000€ dans le premier bien, Fragments estime que vous en aurez 1540 dans huit ans soit un taux de rendement interne (TRI) de 7,11%.

Il est impossible de prédire l'avenir et les performances passées ne présagent pas des performances futures. Mais pour vous donner un ordre d'idée, sur les dix dernières années, les actions présentent les niveaux de performances les plus élevées avec un niveau de versatilité supérieur. Sur la période de cinq ans allant de 2017 à 2022, les performances enregistrées sont les suivantes : l'or affiche un rendement de 8,1%, l'immobilier en France atteint 7,9%, tandis que le secteur de la logistique enregistre une hausse de 18,6%. En comparaison, les actions affichent un rendement de 5,9%, les biens immobiliers à Paris de 4,2%, et les parts de SCPI de 3,8%. L'assurance vie affiche un rendement annuel moyen de seulement 1,6%, et le Livret A stagne à 0,9%, restant ainsi en dessous du taux d'inflation de 2,1%. Néanmoins, la période à venir risque d'être très différente.

Que se passe-t-il lorsque vous souhaitez vendre vos parts de propriété de Fragments ?

Lorsque vous choisissez une plateforme d'investissement immobilier, l'une des choses les plus importantes à vérifier est la facilité de vendre votre participation lorsque vous le souhaitez.

En bref, la liquidité est un moyen de mesurer le degré de contrôle que vous avez sur votre argent une fois que vous l'avez investi. L'immobilier traditionnel est peu liquide car la vente de biens immobiliers est difficile et prend du temps. En revanche, l'argent liquide est aussi liquide que possible, car vous pouvez l'échanger contre des biens à tout moment.

Période de Détention

Les obligations Fragments ont une durée de vie de 8 ans. Cela signifie qu'ils rachèteront les obligations avec la plus-value potentielle, au plus tard 8 ans après leur émission. Dans ce scénario, les investisseurs n'ont rien à faire, Fragment leur reversera simplement le montant de leur investissement initial majoré ou minoré respectivement d'une plus-value ou d'une moins-value.

Si les investisseurs souhaitent revendre leurs obligation avant, ils pourront le faire via un marché de gré à gré qu'ils disent mettre en place en 2024 pour vendre ou acheter des obligations via un tableau d'affichage. Pas plus d'information concernant cette plateforme.

Fragments a mis en place une clause de liquidité qui les oblige à racheter les obligations à la valeur vénale du bien - moyennant une décote de 3%.‍

COMPARAISON

Comparez Fragments à d'autres plateformes dans l'immobilier

Vous pourrez bientôt comparer Fragments avec d'autres plateformes dont nous avons fait une review et un guide.

LE VERDICT FINAL

Fragments est-il un bon investissement ?

Fragments est une option envisageable pour les investisseurs peu expérimentés cherchant à s'impliquer dans l'immobilier avec une compréhension minimale. Fragments ne permet pas aujourd'hui aux investisseurs d'investir via des personnes morales. La plateforme n'a pas non plus encore développer de marché secondaire pour faciliter la liquidité des parts.

Le système d'investissement fractionné et le service de Fragments sont conviviaux et faciles à utiliser, et leurs montants minimaux sont attrayants.

Il est à déplorer de ne pas savoir qui touche les "frais de chasse", commissions additionnelles au moment de l'achat du bien. L'annoncer aurait été faire preuve de davantage de transparence.

Il restera à suivre les projets mis en ligne pour voir si les hypothèses optimistes de l'entreprise tiennent face à la réalité.